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TENDÊNCIAS ATUAIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

É frequente escutar que os preços dos bens comercializados no mercado são um sintoma do comportamento das forças de oferta e demanda. Uma das características do mercado de solo urbano, é que a oferta física, o estoque disponível de terrenos urbanizados, mantém-se relativamente estável a curto e médio prazo. É por isso que o tamanho, a composição e evolução da demanda adquirem uma importância de primeira ordem na determinação dos preços do solo. De acordo com estes atributos, a demanda tende a valorizar os terrenos da cidade de maneira diferenciada segundo suas características.

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Deve-se destacar que, no caso da mercadoria imobiliária, não são somente as características intrínsecas dos terrenos (como o tamanho e a forma da superfície), senão mais propriamente as características extrínsecas as que determinam o valor que a demanda atribui ao solo urbano, isto é, as que orientam sua disponibilidade de pagamento. Neste sentido, condições externas ao lote (e, portanto, ao esforço individual do proprietário) como a acessibilidade, a edificabilidade, a composição socioeconômica da área, a qualidade do equipamento e os serviços urbanos e o valor simbólico do lugar apresentam um papel primordial na determinação do preço dos terrenos. Em outras palavras, a localização é o principal fator de valorização do solo urbano, devendo este conceito estar sempre presente em toda e qualquer tcc ou monografias sobre o assunto.

Superfícies imobiliárias idênticas existem por todos os lados, mas não ocorre o mesmo com o tipo e intensidade de uso que diversos imoveis podem tolerar. Esta particularidade do mercado de solo urbano determina, pelo menos, duas questões básicas a levar em conta. Em primeiro lugar, a inexistência de uma porção de solo igual a outra e, em segundo lugar, a impossibilidade de que uma demanda efetiva por um imóvel consiga ser satisfeita com a oferta de outro. Neste sentido, a oferta imobiliária costuma ser tão heterogênea quanto a própria quantidade de imóveis que são oferecidos no mercado. No entanto, a preferência dos consumidores costuma concentrar-se em alguns poucos lugares. A estrutura territorial do preço dos imóveis no interior das cidades (isto é, a desigual distribuição dos preços destes na estrutura urbana), está condicionada por esta falta de complementaridade entre oferta e demanda que atribui preços elevados onde a demanda é concentrada, e preços mais baixos onde esta é escassa.

A imperfeição deste mercado se deve, em parte, a que o solo limpo, em termos físicos, não se produz e que, portanto, carece de custos de produção, sendo esta uma hipótese da pesquisa muito interessante em todos os sentidos. Por isso, o valor que assume o solo é alheio ao trabalho e capital que os proprietários lhe incorporem. A demanda cumpre assim um papel fundamental na determinação do preço ante uma oferta que, a curto e médio prazo, mantém-se inelástica, especialmente em cidades como a de São Paulo onde a disponibilidade de solo vaga é escassa, sendo este um estudo de caso muito bacana para um trabalho monográfico. Como sustenta Morais (2007), “o preço do solo está determinado essencialmente pelo puxão que exerça a concorrência entre os demandantes”. Saiba como desenvolver monografias de estudo de caso.

Agora, a demanda compete por solo, não para seu consumo final, senão pelos usos que em termos econômicos e normativos suporta. Sobre o tipo e intensidade de uso que se espera da localização de um terreno, constroem-se expectativas de ganho econômico, e tais expectativas de rentabilidade são precisamente as que estruturam os preços do solo urbano. Por isso se afirma que a demanda de solo não é direta, senão derivada da atividade que dá suporte.

Mas para cumprir esta função, o solo deve ser edificado, e aí sim devem intervir os outros fatores de produção: o trabalho e o capital. A compra de solo, sua edificação e posterior venda, é assumida por um promotor imobiliário. Excetua-se desta apreciação o solo que se produz pelos sistemas de deposição e outras técnicas de deposição de terra sobre a água.

A impossibilidade de produzir solo também nos remete à idéia de escassez física do solo. Neste sentido, costuma-se afirmar que o valor do solo está determinado pelo melhor e máximo uso. Nesta direção, Martim Smolka (1981), em uma brilhante monografia, sustenta que “… o preço de certo terreno corresponde, em regra geral, ao diferencial das vantagens proporcionadas por seu uso sobre os demais”

Assim, oficiam de intermediários entre o proprietário original do solo e os usuários finais dos imóveis, eles são a demanda derivada de solo.

A importância que assume a demanda derivada na formação do preço do solo nos exige introduzir a atividade imobiliária e da construção como variáveis de análises. Isto é, a abordagem dos fatores que formam o preço do imovel não pode prescindir da lógica com a que intervêm os promotores imobiliários em seu papel de compradores de lotes, construtores e vendedores de lotes+construção. Este ponto é de suma importância, enquanto o preço do solo não é indiferente ao que se edifique sobre ele. Mas que pautas seguem os promotores imobiliários para decidir o que construir e, portanto, quanto pagar por um lote? Uma das principais referências é, desde logo, o que o regulamento urbano permite edificar. Mas um fator ainda mais determinante são as expectativas que têm os empreendedores imobiliários quanto ao tipo de demanda final que efetivamente esperam satisfazer com seus empreendimentos. Da mesma forma, os preços dos imóveis no Brasil atualmente estão muito elevados, o que se faz pensar na possibilidade de ser uma bolha econômica brasileira.

O tema das expectativas se torna aqui crucial, porque são as projeções de ganho econômico sobre o tipo e intensidade de uso dos imoveis (isto é, sobre o melhor e maior uso que se espera obter com o que se constrói dada certa localização) as que determinam o preço do solo.

Nesta lógica de expectativas também intervém outro agente econômico, os proprietários. Eles vão tentar captar a maior parte de dinheiro que os promotores imobiliários estariam dispostos a oferecer dada a rentabilidade que projetam sobre seus desenvolvimentos imobiliários, isto é, dada a fertilidade que calculam sobre o investimento que realizem num lote. Falta, por último, introduzir outro agente econômico: a demanda final dos desenvolvimentos imobiliários, sejam consumidores residenciais, comerciais ou industriais. Pois é a estimativa do poder de compra de tais consumidores o que a demanda derivada tem em conta para calcular o máximo que estaria disposta a pagar por solo, uma vez descontados o custo global de construção e comercialização, e o ganho lí’qúido dos desenvolvedores. Neste sentido, poder-se-ia afirmar que os proprietários se encontram em condições de esgotar, de maneira direta e indireta, dois excedentes de consumidor, o da demanda derivada e o da demanda final respectivamente.

A condição privilegiada dos proprietários obedece a múltiplos fatores. Além de ter a propriedade de uma mercadoria que é escassa, única e irreproduzível, podem oferecer (e retirar) seus lotes do mercado quando acreditarem conveniente. O solo costuma ser retido quando seu preço cai, mas também quando se valoriza ou existem expectativas de que isso ocorra. Deste modo, os proprietários incidem no valor de seus bens imobiliários mediante uma prática que em nada se relaciona com o princípio do ganho legítimo, isto é, participam de uma valorização sem esforço econômico, sem introduzir mão de obra ou capital ao solo. A expectativa sobre um aumento do preço do solo no futuro é uma das principais motivações que têm para retê-lo. Efetivamente, espera-se que o montante da valorização supere amplamente os custos imediatos associados à posse do imovel em desuso.

Existe um pouco de profecia auto-cumprida inerente a esta lógica de comportamento: pois ao contrair a oferta econômica de terrenos no mercado, a retenção de solo fomenta (ainda mais) o incremento do preço imobiliário. A prática especulativa que induz a retenção pode agregar-se assim aos demais fatores que fomentam a valorização imobiliária. É por isso que o comportamento dos proprietários assemelha ao mercado de solo urbano a uma estrutura de mercado de concorrência monopolística.

ELEMENTOS DE VALORAÇÃO DA TENDÊNCIA DE ALTA IMOBILIÁRIA

Dada a complexidade do exercício, o valor obtido deve considerar-se só como uma aproximação ao valor do bem, que de outra forma não seria possível conhecer, se se trata de um bem sem mercado. Insistamos em que o valor não pode tomar-se como uma medida exata e não isenta de erro. Mas a grande maioria dos pesquisadores neste campo está de acordo em que se o exercício se realizou com toda correção, também não temos motivos para pensar que o

resultado vá afastar-se muito do valor verdadeiro.

Ao tratar-se quase sempre de exercícios que se realizam com uma mostra da população relevante, e não com ela inteira, os valores de disponibilidade ao pagamento estarão sujeitos a uma margem de erro para um nível de confiança determinado.

Isso deveria aparecer de uma forma ou outra no estudo para facilitar a interpretação destes resultados. É frequente encontrar os resultados, provas e contrastes examinados para níveis de confiança de 95%, 90% e inclusive algo inferiores, dependendo do tamanho da mostra. Em outras palavras, assegura-se estatisticamente que em 95% (ou 90, ou menos) dos casos nos quais se repita o exercício com novas amostras aleatórias do mesmo tamanho, a margem de erro será um de determinado (BARTIK, 1989).

Por exemplo, o resultado pode ser que a disposição média a pagar pelo bem seja ao redor de 4500 reais, entre 4100 e 4900 para 95% dos casos que realizemos este exercício de valoração contingente; portanto, com uma margem de erro a mais-menos 400 reais.

Para aumentar a confiabilidade dos resultados e provas estatísticas, o pesquisador costuma tentar realizar os contrastes de uma só fila da distribuição De ser assim, deve aparecer claramente indicado no texto, dado que influi sobre a interpretação que dos resultados se faz.

Em formatos contínuos, a agregação de resultados se costuma efetuar pela média É aconselhável especificá-lo no texto do estudo, mas é imprescindível para uma boa interpretação especificar que estatística se utilizou se não é a média.

Ao obter mediante a pesquisa muito mais informação do que a estrita disposição a pagar, toda a relevante deve ser apresentada no estudo, principalmente se deve servir para a tomada de decisões. Este é um dos aspectos que faz da valoração contingente um método muito mais atraente e útil do que outros (ADAMOWICZ, 2001).

Um caso particular de uso dos resultados da valoração contingente é o de avaliação mediante a análise custo-benefício. Neste caso, vale citar como pode utilizar-se o resultado como dado para tal análise custo-benefício.

Em si, a análise custo-benefício é tão simples em seu entendimento intuitivo como o método de valoração contingente, mas igualmente complexo na prática. Em sua concepção mais singela, trata-se de medir em unidades uniformes, geralmente monetárias, os custos e benefícios sociais de um projeto. Se a soma de benefícios supera à de custos, então o projeto aparece como potencialmente rentável, enquanto se os custos superam aos benefícios é aconselhável abandonar o projeto.

Pelo geral, a função que desempenha o método da valoração contingente na análise custo-benefício é a de determinar o valor social dos benefícios líquidos externos, que não podem observar-se no mercado. Por isso, como é habitual, o preço que se pretende obter das respostas da pesquisa é o máximo que se estaria disposto a pagar por um determinado bem, ou o mínimo a aceitar em compensação pela perda deste bem (ADAMOWICZ, 2001).

Na análise custo-benefício é necessário determinar tanto os custos como os benefícios, expressados em unidades monetárias condizentes no tempo. Os custos internos são comumente estimados de forma convencional. Na provisão de um bem como pode ser uma zona verde urbana, contar-se-iam os custos do terreno, de construção, urbanização e similares. Em mudança, os custos sociais externos ao projeto ficariam seguramente refletidos na determinação dos benefícios líquidos pelo método de valoração contingente.

O saldo de custos e benefícios equivale à valoração do chamado benefício social líquido que gera a provisão do bem numa quantidade determinada. Na provisão de determinados bens públicos, considerados puros, costuma-se adotar o preço zero, de maneira que a valoração resultante da análise contingente assim proposta é diretamente indicativa do saldo de custos e benefícios externos do bem que se quer avaliar.

Finalmente, é útil conduzir uma análise de sensibilidade dos resultados para que estes possam ser interpretados em sua justa medida. Isto é, introduzem-se variações relativamente pequenas em alguma das variáveis sobre as quais se tomou uma decisão questionável e se observa como afeta ao resultado final. Por exemplo, como variaria a média dos valores obtidos se em lugar de calculá-la sobre o total de respostas válidas se fizesse sobre a maioria, excluindo o, digamos, 5% das observações dos valores extremos superiores e inferiores. Ou como variaria a média se se tivessem em conta, ou não, as respostas de indecisão em seu cálculo (HANEMANN, 1993).

O uso da valoração contingente na avaliação imobiliária decorre como favorável sempre que não se possa exercer um valor exato para uma determinada questão.

Em muitas situações, não há uma resposta de mercado exata e quantificável de modo direto a partir de métodos matemáticos precisos para certos quesitos, que cotidianamente influenciam sobremaneira o mercado imobiliário urbano.

Um exemplo clássico é a valoração da quantidade de benefícios da vizinhança que pode ser qualificada, mas dificilmente tais benefícios poderiam ter seu valor quantificado por outro método que não pela valoração contingente (RESEARCH CHILE, 1991).

De acordo com a natureza desta ferramenta, pode-se inferir que esta influi bastante em relação à qualidade de vida ou de serviços para um determinado indivíduo médio ou uma determinada população.

Completamente distinto é o fator da reforça em uma casa, onde se quantifica o gasto necessário para sua realização e se repassa tal gasto no reajuste de aluguéis, por exemplo. No entanto, a percepção do inquilino em relação a tais reforços é também variável, sendo que o valor contingente pode ser maior ou menor que o efetivamente gasto.

Percebe-se que a regulação de preços imobiliários, altamente coligados à opinião e culturação pessoal, pode ser efetuada a partir do uso da ferramenta da valoração contingente.

O cálculo do valor de alugueis por parte do avaliador de imóveis em determinadas regiões de uma cidade, pode ser efetuado a partir da valoração que a vizinhança, as facilidades de transporte, as possibilidades existentes entre outros fatores exercem sobre os futuros inquilinos, de modo que se permita a tabulação de faixas de locação mais rápidas e justas.

Da mesma forma, pode-se exercer maior pressão a partir de regiões ou possibilidades de moradia em zonas com maiores compensações. Muitas vezes, tal como ocorre, avalia-se os preços de certos condomínios fechados de modo absurdamente díspar da demanda por parte da população, ou seja, da valoração, simplesmente por haver sido utilizado somente materiais caros e de alta qualidade. No entanto, a valoração por parte da sociedade pode indicar que a realização de um condomínio nestes padrões em determinada região não é viável em relação ao custo (BLOMQUIST, 1988).

A valoração contingente é uma excelente ferramenta para a avaliação de imóveis em municípios turísticos, onde os valores dos imóveis são determinados por outros fatores que simplesmente as condições do mesmo, sofrendo pressões sociais por parte do turismo, assim como das condições da cidade.

Igualmente, esta ferramenta é excelente para indicar de modo rápido a flutuação existente em relação aos valores sociais e emocionais de imóveis em determinada zona, que sofre geralmente uma avaliação de modo equivocado e irreal, baseando-se em números diretos ou cálculos de qualidade.

Outra questão em que se pode aplicar a valoração contingente na avaliação de imóveis é em relação à importância histórica do imóvel, não quantificada de modo direito ou claro. Assim, a percepção da sociedade em relação a tal imóvel exerceria uma influencia significativa no cálculo do seu valor.

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